Résiliation anticipée de votre bail, on vous explique tout !

Vous changez de ville, souhaitez devenir propriétaire ou louer un appartement plus grand ? Tout locataire est en droit de résilier son contrat de bail, tout en respectant les règles inscrites sur son contrat ou fixées par la loi.

Quelles sont les règles que vous devez connaître lorsque vous quittez votre appartement et avant de procéder à la résiliation de votre bail ?

Votre bail peut être résilié sans frais, uniquement si vous respectez la date d’échéance ainsi que le préavis. La moyenne de durée de ce dernier est de 3 mois, il vous faudra cependant vérifier ce qui est inscrit sur votre contrat actuel. Ainsi, cela signifie que votre propriétaire ou votre régie immobilière doit avoir reçu votre lettre de résiliation au plus tard le jour précédant la date de l’échéance du bail additionné au préavis. Par exemple, si l’échéance de votre bail est le 01.05.2020 et que vous devez respecter un préavis de 3 mois, le propriétaire ou la régie devra avoir reçu la demande au maximum le 31 janvier 2020. Attention, c’est bel et bien la date de réception du courrier qui fait foi et non le cachet de la poste.

Si votre contrat de bail ne fait mention d’aucune date d’échéance, renseignez-vous vis-à-vis des délais légaux dans votre canton. Ce sont ceux-ci que vous devrez suivre.

Pensez bien, par ailleurs, à faire signer votre lettre de résiliation par l’ensemble des locataires. Si vous êtes un couple marié, il faudra le signer obligatoirement tous les deux. Nous vous recommandons également de l’envoyer en courrier recommandé, afin de disposer en cas de quelconque problème, d’une preuve datée de votre demande. Si vous avez peur d’être hors délai, vous pouvez transmettre la lettre directement en main propre à l’agence ou à votre propriétaire, mais il faudra alors demander un accusé de réception.

Comme vous l’aurez compris, les règles sont strictes. De ce fait, vous ne pouvez pas résilier votre bail locatif à n’importe quel moment. Face à la forte recherche de logements sur le marché, cela peut devenir un véritable casse-tête de tomber sur les bonnes dates en cas d’impératif de votre côté. Il est tout à fait possible, par exemple, que vous ayez déjà trouvé un nouveau logement. Dans ce cas, il est évident que vous souhaitez cesser de payer un double loyer le plus rapidement possible. C’est pour cette raison que la résiliation anticipée de bail, qui permet la résiliation à un autre moment que la date d’échéance indiquée sur le contrat, est autorisée par la loi.

Quelles sont les conditions d’une résiliation anticipée ? Comment vous faut-il procéder ?

Nombreux sont ceux qui ont recours à cette méthode de résiliation afin de réaliser des économies. Pour cela, il vous faut chercher un repreneur de bail. Que dit la loi à ce sujet ?

Code des obligations : Art. 264, al. 1 et 2

« Lorsque le locataire restitue l’objet sans observer le délai ou le terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. »

RULV (Règles et usages locatifs du Canton de Vaud) : Article 35

« Lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il doit aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution de la chose et il doit présenter au moins un locataire solvable et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution de la chose indiquée par le locataire. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus.

Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d’un mois pour le quinze ou la fin d’un mois.

En aucun cas le bailleur ne peut être tenu d’accepter de conclure avec la personne proposée par le locataire, étant précisé que ce dernier est alors libéré. »

Ainsi, vous pouvez indiquer votre repreneur, si vous l’avez déjà trouvé, dès le moment de votre résiliation. Dans cette situation, indiquez le nom du candidat, joignez son dossier complet et précisez la date de reprise du bail. Il vous est possible de ne proposer qu’un seul locataire, cependant, nous vous recommandons d’en présenter plusieurs afin de mettre toutes les chances de votre côté pour votre départ anticipé. Si vous n’avez pas encore de repreneur, vous pouvez commencer à chercher dès à présent. Il est possible, par ailleurs,

que la régie vous propose un pré-état des lieux afin d’observer l’état actuel du bien ainsi que d’évaluer le potentiel besoin de travaux.

Comme l’indique la loi, le locataire proposé doit être solvable, autrement dit le loyer charges comprises du bien ne doit pas excéder 30% de son revenu mensuel brut (revenu du ménage ou de la colocation si plusieurs personnes figurent sur le bail). Le futur repreneur ne doit pas faire l’objet de poursuites, joignez donc à son dossier des copies des extraits de l’office des poursuites et faillites. Enfin, il doit également reprendre votre bail aux mêmes conditions (loyer, durée…).

Il est à noter que lors d’une résiliation anticipée de bail, ce ne sont pas les mêmes règles de préavis qui s’appliquent. Vous devez, dans ce cas, respecter un préavis d’un mois au minimum pour le quinze ou la fin du mois. Par exemple, si vous souhaitez résilier pour le 15 novembre, le propriétaire ou la régie doit avoir reçu votre demande le 14 octobre. Attention, les régies refusent très souvent une résiliation à la date du 31 décembre.

Votre bailleur, dès réception de votre lettre, disposera alors de maximum 30 jours afin de procéder aux vérifications qui s’imposent au sujet du repreneur et vous communiquer sa décision. Vous pouvez tout à fait obtenir un retour avant la fin de ce délai. Ce serait même préférable pour ne pas perdre votre repreneur. N’hésitez donc pas à relancer régulièrement votre bailleur pour obtenir une réponse rapide. Si c’est un refus, le propriétaire ou la régie devra en justifier les motifs. Si ce refus intervient alors que le repreneur proposé remplissait toutes les conditions exigées par la loi, le locataire sortant sera alors libéré de ses engagements. Cela signifie que vous n’aurez pas à rechercher de nouveau un repreneur et pourrez quitter votre bien en toute sérénité.

Nous vous conseillons de photocopier et conserver tous les documents compris dans les dossiers des candidats repreneurs proposés, afin de pouvoir prouver, si nécessaire, qu’ils remplissaient bien les conditions légales. Le suivi, et ce, jusqu’à la signature du bail du nouveau locataire est indispensable. En effet, vous pourriez également avoir à subir un désistement, même au dernier moment. C’est lorsque vous recevrez la date de résiliation confirmée par écrit de votre bailleur, que vous serez libéré de vos engagements.

Enfin, rassurez-vous, si c’est votre bailleur, et non vous-même, qui souhaite résilier de manière anticipée le contrat de bail, sachez qu’il n’en a pas le droit sauf conditions exceptionnelles. En effet, ce dernier doit attendre l’échéance sauf si vous n’avez pas respecté une règle importante de l’usage locatif tel que le non-paiement du loyer ou encore les nuisances sonores permanentes.

Comment réaliser la visite idéale afin de trouver un locataire rapidement ?

La visite idéale commence par une bonne connaissance de votre bien. En effet, les potentiels futurs locataires peuvent vous poser toutes sortes de questions et il est nécessaire que vous y soyez préparé. Par exemple : Quels sont les documents demandés pour la constitution du dossier ? Où se situent les commerces les plus proches ? Quel est le montant des charges ? Quel est le montant de votre facture d’électricité ou de gaz ? Le logement possède-t-il le double vitrage ? Y a-t-il des nuisances sonores ? La fibre optique est-elle installée ? etc. Profitez d’ailleurs de ces questionnements pour mettre en avant les atouts du logement, comme par exemple, la proximité des commerces.

Pensez également à rendre le lieu accueillant : bien aérer, nettoyer, ranger… Essayez d’éviter au maximum toute nuisance durant la visite comme par exemple les odeurs fortes (cigarette, repas, litière du chat…), les bruits gênants comme la télévision allumée… Si c’est en journée, essayez de faire rentrer le plus de luminosité possible et si c’est en soirée, allumez des lampes à plusieurs endroits. Si vous le faites visiter en hiver, il est indispensable de mettre le chauffage. Vous pouvez également essayer de désencombrer au maximum les lieux et de retirer la décoration si elle est trop personnelle pour que les potentiels repreneurs puissent se projeter au mieux. Avec toutes ces astuces, votre logement pourrait même paraître plus spacieux !

Pour ce qui est de l’attitude, attention à ne pas non plus survendre le bien. Certes, vous souhaitez qu’il soit repris rapidement, mais si tout est trop parfait, le visiteur pourrait se poser des questions et douter de votre sincérité. Dans tous les cas, gardez le sourire tout au long de la visite et si vous avez des défauts à signaler, tentez d’apporter, si c’est possible, des solutions ou d’expliquer ce qui va être mis en place pour y remédier. Evidemment, notez bien les rendez-vous pour les visites, pour ne pas risquer d’en manquer une ou d’arriver en retard.

Enfin, pensez à bien récupérer le dossier complet des visiteurs intéressés et de le transmettre au plus vite à votre bailleur. Un dossier complet est constitué de :

  • 3 dernières fiches de salaire
  • Copie des pièces d’identité
  • Permis de séjour (pour les étrangers)
  • Attestation de non poursuite

Quels services vous sont proposés par La Côte Relocation ?

Il est loin d’être simple de trouver un repreneur rapidement, d’autant plus que le nombre d’offres de logement dépassent aujourd’hui les demandes. Pourtant, chaque mois vous continuez à perdre beaucoup d’argent dans des doubles loyers. N’hésitez plus à nous contacter afin que nous vous accompagnions dans votre recherche d’un repreneur. Spécialistes dans le domaine, nous avons déjà participé à la réalisation de baux de plus de 500 personnes, avec un temps moyen de reprise de logement de seulement 21 jours.

Notre service comprend notamment la rédaction d’un descriptif complet et percutant, la prise de photos professionnelles, ainsi que la publication de votre location sur les 25 portails immobiliers les plus importants de Suisse. Afin de faciliter les visites, nous nous occupons de la prise de rendez-vous en fonction de votre emploi du temps. Avec nous, vous êtes assuré de trouver un repreneur au plus vite !

Pour toute question, contactez-nous gratuitement via notre formulaire en ligne ici ou par téléphone au +41 .79.530.36.78.